Самарцам рассказали о рисках комбинированной ипотеки

Спрос на комбинированную ипотеку в России вырос почти в пять раз за первое полугодие 2026 года. В одном из крупных банков оформили более 1,1 тысячи таких кредитов почти на 11 млрд рублей, а доля комбо-ипотеки в сделках по госпрограммам поднялась с 1% до 10%. Схема, при которой часть суммы банк выдает по льготной ставке, а остальное — по рыночной, стала для многих семей единственным способом купить жилье нужной площади. Однако за удобством скрываются юридические ловушки.

Две ставки — один залог. Главный риск не в ставке, а в том, что залог по обоим кредитам один. Если банк выдает деньги двумя отдельными договорами, но квартира обеспечивает оба, просрочка даже по «рыночному хвосту» ставит под удар все жилье. Юрист Игорь Барыкин пояснил, что банк вправе требовать досрочного возврата при просрочке свыше 60 дней и затем через суд обратить взыскание. Ни статус единственного жилья, ни вложенный материнский капитал с выделенными детям долями от взыскания не спасают. Остановить взыскание можно ипотечными каникулами, самостоятельной продажей квартиры или мировым соглашением в рамках дела о банкротстве.

Материнский капитал. Его можно направить на первоначальный взнос или погашение долга, не дожидаясь трёхлетия ребёнка, но нельзя тратить на штрафы, пени и комиссии. Заёмщик вправе распределить капитал между двумя кредитными договорами. С 7 июля 2025 года доли супругу и детям выделяются без согласия банка, а делится поровну только часть жилья, оплаченная капиталом. Адвокат Алексей Журавлёв предупредил, что затягивание с выделением долей чревато предписанием от Пенсионного фонда и иском прокуратуры.

Налоговый вычет. Заявить можно 2 млн рублей расходов на покупку и до 3 млн рублей процентов — вид ставки на это не влияет. Проценты по обеим частям суммируются, так как лимит привязан к объекту, а не к договору, но оба кредита должны быть целевыми. Каждый из супругов заявляет свой вычет, поэтому семья может использовать до 4 млн и 6 млн рублей. Однако расходы, оплаченные материнским капиталом, из вычета исключаются. Журавлёв привёл пример: если квартира стоит 5 млн, из них 1,5 млн — маткапитал, вычет рассчитывается с 3,5 млн, но с учётом лимита 2 млн заёмщик вернёт 260 тысяч рублей, а не 390 тысяч.

Что делать заёмщику. Комбо-ипотека остаётся рабочим инструментом для тех, кому не хватает льготного лимита. Но перед подписанием договора стоит проверить три вещи: как распределяются досрочные платежи, хватит ли дохода на обслуживание всей суммы и не «съест» ли материнский капитал часть вычета. Просрочка по любой части комбо-ипотеки означает просрочку по всему кредиту, а риск потери жилья — общий, рассказали эксперты "Российской Газете".

Ранее самарцам назвали гарантирующую одобрение ипотеки сумму первого взноса. На что следует рассчитывать при покупке квартиры в кредит?